بقلم/ رائد الدوسري
تدقيق/ رنا آل قاسم – عبدالعزيز العيد
مقدمة
أجاز المنظم السعودي بعد تشريعه لنظام المعاملات المدنية مجموعة من الأحكام المنظمة لتعاملات الأفراد المالية كالبيع والإجارة والشفعة وغيرها، وقد نص على باب خاص ينظّم العقود الواردة على المنفعة وهو “باب الإيجار” يتضمن التعريف بالعقد وشروطه وكيفية إنهاءه والتزامات المؤجر إضافة إلى التزامات المستأجر، وقد أورد المنظم أحكام تأجير الأرض الزراعية وذلك بسبب الحاجة إلى تنظيم معيّن يضمن سلامة عقود الأراضي الزراعية مع بيان أحكام المحاصيل الزراعية وهلاك الأراضي الزراعية – لا سمح الله – لأيّ عارضٍ من العوارض.
أولًا: انعقاد الإيجار ومحله:
المادة (الثالثة والأربعون بعد الأربعمائة): إيجار الأرض للزراعة:
يصح إيجار الأرض للزراعة مع تعيين ما يزرع فيها أو أن يجعل للمستأجر اختيار ما يزرع فيها.
الشرح:
أجازت المادة النظامية تأجير الأراضي الزراعية باتفاق بين المؤجر والمستأجر بشرط أن يضمّن في العقد تعيّين المحصول الذي يرغب المستأجر والمؤجر بزراعته، كما أجازت المادة حق الاختيار للمستأجر بزراعة أيّ محصول زراعي على الأرض الزراعية، مما أعطى لهذه المادة المرونة التعاقدية بين المؤجر والمستأجر.
(المادة السابعة والأربعون بعد الأربعمائة): زراعة الأرض دون تحديد جنس المزروع:
(في حال عدم الاتفاق) يجوز للمستأجر زراعة أيّ محصول وفي أيّ فصل من فصول السنة حسب الاحتياجات والظروف المناخية.
ثانيًا: أحكام الأرض المشغولة والأجل المستقبلي:
المادة (الرابعة والأربعون بعد الأربعمائة): تأجير الأرض الزراعية (المشغولة):
أشارت المادة إلى سلوك الكثير من المؤجرين الراغبين بتأجير الأرض الزراعية المشغولة بزرع المنتفع إلى شخص جديد فهل يعتبر عقد الإيجار في هذه الحالة جائز نظامًا ؟
صورة المسألة:
شخص يمتلك أرض زراعية وقام بتأجيرها إلى شخص منتفع لمدة عام لزراعة القمح، خلال هذه المدة جاء طرف ثالث إلى المؤجر طالبًا تأجيره الأرض الزراعية لزراعة البقوليات فهل العقد في هذه الحالة جائز نظامًا ؟
لا تخلوا المسألة من حالتين:
- الحالة الأولى (المنع):
يمنع تأجير الأرض الزراعية إذا كانت مشغولة بالزرع ولم يبلغ الزرع حصاده وذلك وفقًا للعقد المبرم بين الطرفين.
- الحالة الثانية (الجواز):
يجوز تأجير الأرض في وقت الحصاد أو كان المزروع بغير وجه حق كمن زرع دون وجود عقد مبرم بين الطرفين ويلزم على المخالف (صاحب الزرع) الإزالة للمنتفع.
المادة (الخامسة والأربعون بعد الأربعمائة): الأجل المستقبلي في تأجير الأرض الزراعية:
أجاز النظام للمؤجر أن يؤجر الأرض الزراعية للمستأجر الجديد على أجل مستقبلي.
مثال:
مالك لأرض زراعية مشغولة بالمستأجر الحالي، واتفق المالك بتأجير الأرض على مستأجر جديد بعد نهاية الموسم الزراعي الخاص بالمستأجر الحالي فيجوز ذلك نظامًا.
ثالثًا: ملحقات العقد والالتزامات:
المادة (السادسة والأربعون بعد الأربعمائة): ملحقات عقد تأجير الأرض الزراعية:
تأجير الأرض الزراعية يشمل (الملحقات – ما اتصل بالأرض اتصال قرار).
لا يدخل ضمن العقد الأدوات والآلات الزراعية مالم يحصل الاتفاق على غير ذلك.
مثال الملحقات:
الآبار – قنوات الري.
مثال الأدوات:
المضخات – الحاصدة.
المادة (التاسعة والأربعون بعد الأربعمائة): صيانة الأرض الزراعية:
حددت المادة التزامات المؤجر والمستأجر في موضوع صيانة الأرض الزراعية:
- التزامات المؤجر:
صيانة الأرض الزراعية والقيام على الإصلاحات الضرورية التي تمكن المستأجر من الانتفاع بشكل فعال.
مثال:
استأجر شخص أرض زراعية وتبين أن البئر معطل ويستحيل ري الأرض فيقع على عاتق المؤجر الالتزام بإصلاح البئر.
- التزامات المستأجر:
صيانة الأشياء الدورية للأرض الزراعية مثل المصارف – الطرق.
مثال:
إذا كانت السواقي بحاجة إلى تنظيف دوري لضمان تدفق المياه فيقع على عاتق المستأجر الالتزام بصيانة السواقي.
رابعًا: انتهاء العقد وظروف الهلاك:
المادة (الثامنة والأربعون بعد الأربعمائة): انتهاء عقد الإيجار قبل الحصاد:
صورة المسألة:
شخص استأجر أرضًا زراعية لمدة موسم زراعي واحد، خلال هذه المدة لم يحصد المستأجر ما زرعه من المحاصيل وانتهى العقد فما هي الآثار النظامية المترتبة على ذلك ؟
الجواب:
للمستأجر الابقاء على الزرع حتى يتم حصاده ولو بعد انتهاء العقد بشرطين هما:
- ١- إن كان عدم الحصاد لا يد للمستأجر فيه.
- ٢- أن يدفع المستأجر أجرة المثل عن المدة الزائدة.
المادة (الخمسون بعد الأربعمائة): هلاك الزرع وأثره على الأجرة:
في حال هلك الزرع قبل الحصاد بسبب القوة القاهرة يجعل من المستأجر الحق في إسقاط الأجرة.
هلاك جزء من المحصول مما أدى إلى نقصان كبير في العائد يجعل للمستأجر الحق في تخفيض الأجرة.
في حال حصول المستأجر على تعويض مغطي للضرر فيمنع على المستأجر المطالبة بإسقاط الأجرة أو إنقاصها.
مثال:
استأجر شخص أرض زراعية لزراعة القمح وهلك الزرع بسبب الأمطار وما صاحبها من السيول فيحق للمستأجر هنا طلب الإعفاء من الأجرة، وفي حال تلف نصف المحصول مع خسارة كبيرة في العائد يجوز للمستأجر تخفيض الأجرة.
(حصول المستأجر على تغطية تأمينية تعوّض خسارته يمنع عنه المطالبة بالإسقاط أو التخفيض).
الخاتمة:
ختامًا، نجد أن نظام المعاملات المدنية السعودي قد أرسى قواعد واضحة ودقيقة لتنظيم إيجار الأراضي الزراعية، محققًا بذلك توازنًا جوهريًا بين حقوق المؤجر والمستأجر، ومن خلال تفصيل هذه المواد -بدءًا من تحديد نوع المحصول وصولًا إلى معالجة حالات الهلاك والقوة القاهرة- يتضح حرص المشرع على تعزيز الاستقرار الاقتصادي في القطاع الزراعي وضمان استمرارية الانتفاع بالأرض وفق مرونة تعاقدية تحمي أطراف العلاقة وتحد من النزاعات القضائية، مما يسهم في دفع عجلة التنمية الزراعية بما يتوافق مع البيئة التشريعية الحديثة للمملكة.